Si vous avez un projet d’investissement immobilier, votre but est très certainement d’obtenir la meilleure rentabilité possible.

Il n’est plus à démontrer que rénover votre bien vous permettra d’ augmenter sa valeur et par conséquent, son rendement locatif.

Au moment de prendre votre décision d’achat, deux éléments sont impérativement à prendre en compte : le prix d’achat et le coût des travaux.

Une mauvaise estimation du coût des travaux peut sérieusement amoindrir la rentabilité de votre investissement locatif, voire pire, mettre à mal votre projet faute de fonds disponibles pour terminer les travaux !

Avant de vous lancer, je vous propose de faire le point sur les éléments à prendre en considération pour estimer au mieux le budget des travaux pour votre investissement locatif.

Quels travaux faut-il prévoir ?

Avant de déterminer le budget nécessaire à la réalisation de votre rénovation, vous devez identifier les  travaux à réaliser.

Dans le cas d’une rénovation totale, l’idéal est de faire appel à une entreprise tous corps d’état qui saura vous conseiller en fonction de vos objectifs et de l’état du logement.

Les travaux indispensables

Pour estimer le coût des travaux de votre investissement locatif, vous devez au préalable réaliser un état des lieux.

Commencez par observer tous les éléments indispensables au bon fonctionnement de votre logement : 

• • • – la toiture est-elle en bon état ?
    • – les châssis sont-ils suffisamment performants ? (Attention à la consommation énergétique !)
    • – l’électricité est-elle aux normes ? 
    • – la plomberie est-elle à refaire ?
    • – le chauffage n’est-il pas trop énergivore ?
    • – y-a-t-il des traces d’humidité ou de la moisissure ?
    • – …

S’il s’agit d’une copropriété gérée par un syndic, vérifiez les rapports des 3 dernières assemblées générales, ils vous renseigneront sur les travaux éventuels à venir. Un ravalement de façade ou d’ autres gros travaux pourraient bien plomber votre budget !

Les travaux de rafraîchissement

Observez ensuite l’état des sols, des portes, des murs… La cuisine et la salle de bain sont aussi à prendre en considération : ce sont des éléments clés, propices à déclencher LE coup de coeur, ne les négligez pas ! 

Suivant la destination du bien, il faudra peut-être repenser les espaces et la circulation. La création et la suppression de cloisons peut aussi s’avérer coûteux, surtout s’il s’agit de murs porteurs…

Une fois ces informations collectées, vous pourrez évaluer votre budget rénovation et établir votre plan de financement.

Comment déterminer le coût de vos  travaux ?

Vous faire accompagner par un(e) architecte d’intérieur vous permettra de prioriser vos choix en matière de travaux, de garder la maîtrise des coûts et donc de vous garantir une meilleure rentabilité.

Par ailleurs, un dossier bien préparé et totalement maîtrisé sera gage de sérieux pour l’obtention d’un financement bancaire.

Ceci étant dit, l’état d’avancement de votre projet déterminera la méthode à adopter pour chiffrer votre enveloppe rénovation.

Vous avez déjà acquis votre bien

Vous avez déjà signé les actes et vous connaissez la liste des travaux à réaliser. 

A ce stade, vous avez tous les éléments en votre possession  pour demander des devis chiffrés auprès de différentes entreprises.

Afin de recevoir des offres les plus justes possibles, je vous conseille d’établir un cahier des charges détaillé par poste (électricité, plomberie, peintures…) en y indiquant les mesures précises des surfaces à traiter ainsi que le travail que vous souhaitez obtenir.

Ces devis vous permettront de valider vos premières estimations et de vous faire une idée sur le sérieux des entreprises à répondre à votre demande.

Comparez ensuite point par point au minimum trois devis. Attention toutefois si vous constatez des écarts importants entre les offres reçues, vérifiez bien que les services proposés sont identiques !

Vous êtes à la recherche d’un bien

Dans le cas où vous êtes en recherche d’un bien, il faut pouvoir vous positionner et faire une offre rapidement  au risque de voir le logement vous filer sous le nez ! 

Lorsqu’on débute en tant qu’investisseur, il est assez rare de trouver un entrepreneur disponible pour établir un devis très rapidement.

Dès lors, plusieurs solutions s’offrent à vous pour estimer le coût de vos travaux :

• Le coût au mètre carré

Bien que très approximative, cette méthode vous permettra d’estimer rapidement votre budget travaux.

– pour une rénovation totale : entre 1000 et 1500 €/m2  (cuisine et salle de bain comprises)

– pour un rafraîchissement : entre 150 et 400 €/m2 (hors électricité et plomberie)

– pour rénover une cuisine : entre 5 000 et 10 000 €  

– pour rénover une salle de bain : environ 5 000 €

Ces estimations sont à nuancer en fonction de la superficie du bien, des matériaux choisis et du degré de finition. 

• Le coût par pièce

Selon la nature des travaux à réaliser et la qualité des matériaux utilisés, il est difficile voire impossible d’allouer une enveloppe budgétaire pour les logements d’une même superficie.

Toutefois, à titre indicatif, je vous partage quelques chiffres :

– pour un studio de 20m2 : entre 15 000 et 20 000 €

– pour créer ou déplacer une salle de bain : 5 000 €

D’une manière générale, on peut estimer le coût à 5 000 € par pièce supplémentaire.

• Le coût selon la nature des travaux

Enfin, une autre méthode pour estimer le coût de vos travaux est le simulateur en ligne.

Attention, l’utilisation de cet outil nécessite que vous soyez au clair sur la nature des travaux à réaliser et que vous connaissiez la superficie des pièces.

Les chiffrages sont établis sur base des moyennes tarifaires actuelles.

Comme je l’ai spécifié précédemment, les prix affichés varieront en fonction des entrepreneurs et de la qualité des matériaux choisis. 

Vous pouvez cliquer sur ce lien pour vous rendre sur le site easy mobilier.com (ceci est une suggestion,  il en existe bien sûr beaucoup d’autres…)

•  Estimer au plus juste

Afin de vous rapprocher de l’estimation la plus juste, je vous suggère de croiser ces trois méthodes afin de déterminer un prix moyen.

Prévoir l’imprévu…

Sur un chantier, les imprévus sont monnaie courante. En avançant dans vos travaux, il est possible que des problèmes surgissent et engendrent des surcoûts. Il pourrait s’agir par exemple d’une infiltration dans la toiture ou d’un plancher pourri à remplacer…

Ne pas prévoir de budget supplémentaire, c’est s’exposer au risque de mettre à mal votre rentabilité ou pire, risquer de manquer de trésorerie pour terminer votre chantier !

Pour éviter les mauvaises surprises, je vous conseille de majorer votre budget estimatif de 20%. Si cette « rallonge » est inutilisée, cela vous permettra d’augmenter votre rentabilité et/ou de réduire la mensualité de votre prêt !

Les primes à la rénovation

Certains travaux de rénovation énergétique vous donnent droit à des subsides octroyés par les Régions.

Les subsides sont calculés en fonction du nombre de kwh économisés et se répartissent sur cinq grand pôles : la toiture, les murs et sols, la sécurité (gaz & électricité), les menuiseries extérieures et les dispositifs écologiques (pompe à chaleur, chauffe-eau solaire, VMC…)

Pour plus d’information, n’hésitez à votre rendre sur le portail Wallonie énergie ou  Bruxelles environnement.

Une tva réduite à 6%

Les habitations privées de 10 ans au moins peuvent bénéficier d’un taux réduit de 6% sur les travaux de rénovation.

C’est un avantage non négligeable pour le coût de vos travaux qui vous permettra de réaliser de belles économies  !

Parlez-en à l’entrepreneur que vous aurez choisi ou rendez-vous sur le site du SPF Finances pour en savoir plus.

Pour conclure

Vous l’avez compris, bien estimer le coût des travaux est essentiel pour vous garantir la bonne rentabilité de votre investissement locatif.

Lors de votre première visite, observez attentivement le bien et  listez l’ensemble des travaux qui vous paraissent indispensables (cf. « Quels travaux prévoir ? » en début d’article).

Si vous avez des doutes sur des points que vous ne maîtrisez pas (infiltrations, fissures, taches d’humidité…), faites des photos et demandez l’avis d’un professionnel. 

Vous pourrez ensuite établir une estimation du budget travaux en vous basant sur : 

– les mètres carrés

– le nombre de pièces

– en utilisant un simulateur de travaux en ligne

– en croisant les 3 méthodes pour dégager un prix moyen

Enfin, n’oubliez pas de gonfler votre budget de 20% pour les frais imprévus ! 

Vous voilà enfin prêt(e) pour estimer le budget des travaux de votre future acquisition !

Si vous souhaitez vous faire accompagner dans la réalisation de votre projet, contactez moi via le formulaire de contact ou en m’envoyant un mail à metrescarresstudio@gmail.com, je reviendrai vers vous rapidement.

Bon travail !

Cathy Lenaerts

Design & architecture d’intérieur / Liège / Région Wallonne / à distance